A aquisição de imóveis oneradas por dívidas condominiais

Adquirir um imóvel já é um processo complexo por si só, e essa complexidade se intensifica quando o bem em questão carrega pendências financeiras, como é o caso das dívidas de condomínio. Este cenário suscita várias interrogações, principalmente sobre a responsabilidade pelo adimplemento desses débitos preexistentes.

Neste contexto, propomos uma análise mais aprofundada sobre a natureza jurídica das obrigações condominiais, estratégias para a negociação de imóveis onerados por dívidas e o papel crucial do advogado especializado em direito imobiliário no processo de transação imobiliária.

As obrigações condominiais diferem de outras categorias de dívidas devido ao seu caráter “Propter Rem”, que, traduzido do latim, significa “por causa da coisa”. Essa característica jurídica implica que a dívida está intrinsecamente vinculada ao imóvel, transferindo-se com ele independentemente da mudança de propriedade.

O novo proprietário, ao adquirir um imóvel com pendências de taxas condominiais, assume a responsabilidade pelo pagamento desses débitos, o que reforça a importância de uma diligência prévia antes da aquisição.

A existência de débitos condominiais pode afetar significativamente a saúde financeira do condomínio, prejudicando a manutenção e a oferta de serviços essenciais aos moradores. Nesse sentido, a legislação e a jurisprudência pátrias conferem ao condomínio meios para a cobrança efetiva dessas dívidas, reforçando o caráter obrigacional da taxa condominial.

Diante da aquisição de um imóvel onerado por dívidas de condomínio, o comprador deve adotar medidas para mitigar os riscos e possíveis prejuízos. Uma delas é a obtenção da certidão de quitação de débitos condominiais junto ao vendedor, documento que comprova a inexistência de pendências financeiras do imóvel perante o condomínio. Em casos de surpresa quanto à existência de dívidas após a compra, o novo proprietário pode buscar o ressarcimento do vendedor, mediante ação judicial, pelo valor despendido na quitação dos débitos.

      O cenário torna-se ainda mais peculiar em transações realizadas através de leilões judiciais ou extrajudiciais, nas quais as dívidas condominiais podem ser sub-rogadas ou, em determinadas circunstâncias, extintas, a partir do montante arrecadado na arrematação. Todavia, tal desfecho depende da natureza da alienação e das especificidades jurídicas que a regem.

Cabe salientar que a aquisição de boa-fé feita sem conhecimento da dívida pretérita ensejará uma ação de regresso contra o vendedor e ainda uma possível indenização por danos morais causados por quebra de confiança e descumprimento de cláusula contratual posta.

A consultoria de um advogado especializado em direito imobiliário emerge como elemento indispensável nesse processo, oferecendo não apenas clarificação sobre os aspectos legais envolvidos, mas também contribuindo para a análise de riscos, a verificação da regularidade do imóvel e a negociação de condições mais favoráveis ao comprador.

(Por Flávio Machado)